土地信贷政府说了算 专家称政府放权房地产很难

作者:魏莹
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  日前,全国工商联房地产商会创会会长聂梅生透露:“房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确,为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。”聂梅生认为:“地方政府的动作有紧有松释放出一个信号,可能预示着今后中央将更多地放权到地方政府,不再是一个药方管全国。”

  这篇报道传递出两个清晰的信号:一是政府与市场要明确分工,行政的归行政,市场的归市场。市场对这种分工期待已久,而目前准确地说中国楼市是“政策市”,主要看政府脸色。二是今后楼市调控不再是出台一个药方全国一起 “吃药”,而是要放权给地方。这是地方政府所期待的。

  如果推行这两种改革思路,好处不言而喻。就“政府与市场明确分工”这一点而言,的确符合本届政府的改革思路,在今年3月的中外记者会上,李克强总理就明确指出,转变职能则是厘清和理顺政府与市场、与社会之间的关系。说白了,就是市场能办的,多放给市场。这样做,政府既能集中力量办大事,而且还能增强市场活力,减少权力腐败的机会。

  政府与市场如何分工呢?聂梅生透露,政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上,其他的则交由市场解决。如果是这样的改革思路,无疑符合各方期待。但是,这会引发不少问题,比如说,从政府职责来看,保障房这项职责很清楚,但市场监管这项职责却很不清楚,究竟哪些问题该归政府管,哪些问题该由市场自己来解决,似乎很难截然区分清楚。

  最近全国密集出现多个 “地王”,9月4日北京单价 “地王”诞生;9月5日上海、杭州、苏州三地一日三个“地王”。这个问题该市场管还是该政府管?如果交由市场来管,市场管不了,因为土地供应在政府手里。如果交给政府来管,尤其是放权给地方政府,恐怕会制造更多的“地王”,因为“地王”可以带动地价上涨,为地方政府增加财政收入。

  房价上涨过快,该市场管还是该政府管?如果让市场自行调节房价,唯一的办法就是增加供应量,但是,房屋供应量并不完全取决于市场,还取决于土地、信贷等要素。而土地等要素还是在政府掌握之中。如果房价交由政府来管,就有可能出台限购、限售、限价等行政干预措施。一旦政府来管理价格,市场规则往往就会失灵。目前的中国楼市就是这种状况。

  在笔者看来,政府与市场明确分工这是必然趋势,但道路还很曲折:首先土地、信贷等要素还是政府说了算,要想让政府放权并不容易。如果土地不能实现自由交易,必须要通过地方政府出让,那么,地方政府就会通过控制土地供应量和供应节奏让自己的利益最大化。

  其次,中国楼市的市场机制很不健全,主要表现为法律法规不健全不合理。市场经济是法治经济,但《土地法》、《城市房地产管理法》等以及房地产税制都不健全。当前的房地产市场,还很不利于市场公平竞争。只有市场公平公开公正竞争,才能发挥出正常的作用。一个不健全的行业或市场,必然会出现畸形的竞争和畸形的价格。

  政府与市场截然分工,看上去似乎不太现实。但是,仍要朝着这个方向来努力,重点与难点在于两个方面:一个是政府与市场的边界很难去厘清,政府在什么情况下该出手什么情况下该收手,标准也难以去界定;一个是必须有土地改革、财税改革配合才能完成,但这些改革能否达到应有目的,是一个未知数。